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Quais cuidados tomar ao negociar imóveis

July 8, 2019

 

Mesmo para compras de pequeno valor, a escritura pública é considerada a melhor alternativa

 

A negociação de imóveis exige cuidados especiais para evitar prejuízos. É comum comprador assinar um contrato particular e acreditar que já é dono de um apartamento, casa ou terreno. Engano.

 

O contrato particular, com os devidos reconhecimentos de firmas em tabelionato de comprador e vendedor, é útil para a transferência da propriedade se for chancelada em um cartório de registro de imóveis e se o valor do bem for de até 30 salários mínimos (cerca de R$ 30 mil). 

 

Quando o valor do negócio supera 30 mínimos, o contrato particular não tem validade para oficializar a troca do nome do proprietário. Nesse caso, é preciso comparecer em um tabelionato para lavrar uma escritura pública, para, depois, concretizar a transmissão do bem em um registro de imóveis. 

 

 Mesmo para imóveis de pequeno valor, a escritura pública é considerada a melhor alternativa, pois dá maior segurança jurídica para as partes. A advogada Karin Regina Rick Rosa, assessora jurídica do Colégio Notarial do Brasil, lembra que pessoas costumam optar pelo contrato particular para, algum tempo depois fazer a escritura, em geral, por questões de custos. 

 

É preciso pagar imposto de transmissão – de até 3% sobre o valor do imóvel. A advogada lembra que a legislação é complexa e, quando possível, é importante buscar acompanhamento técnico de especialista no assunto.

 

TJ fiscaliza expedição de selo e serviços 

 Responsável pela concessão e controle dos trabalhos cartoriais no Rio Grande do Sul, o Tribunal de Justiça do Estado (TJ) informa estar em busca de melhorias para elevar a eficiência e a confiabilidade dos serviços. 

 

– Fazemos monitoramento constante para saber o que está acontecendo – afirma a juíza-corregedora Vanise Röhrig Monte. 

 

Para auxiliar na prevenção de fraudes, a Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados (Censec) foi criada em 2012 pelo Conselho Nacional de Justiça. Administrado pelo Colégio Notarial do Brasil, o Censec é um banco de dados com informações de documentos, como testamentos, procurações e escrituras públicas. Acessado por tabeliães e disponível ao Judiciário, o arquivo armazena a assinatura (chamada de sinal público) de tabeliães, escreventes e prepostos de cartórios de todo o país. O cadastro permite a qualquer tabelionato verificar a assinatura de outro tabelião ao deparar com documento suspeito. Exemplo: quando alguém solicita a cópia autenticada de um contrato particular de compra e venda contendo selo de reconhecimento de firma de outro cartório, é possível checar se a assinatura do tabelião no selo de reconhecimento é igual à cadastrada no sistema Censec. 

 

Segundo Sander Cassepp Fonseca, coordenador de correição da área notarial e registral da Corregedoria-geral do TJ, ao detectar ou desconfiar de falsificação em documento, tabelionatos não fazem o serviço, apresentam notícia-crime à Polícia Civil e repassam a informação à Corregedoria-geral do TJ. De imediato, o órgão distribui e-mail para os 763 cartórios do Estado, alertando sobre o caso. Fonseca afirma que as providências têm evitado fraudes e propiciado prisões de golpistas. Lembra que, em 2007, a Corregedoria criou o selo de autenticação obrigatório nos cartórios do Estado, permitindo o rastreamento do serviço via pesquisa no site do TJ. 

 

No ano passado foi incluído ao selo um QR Code, que facilita a pesquisa via smartphone. O coordenador destaca que o TJ e o Colégio Notarial negociam com o governo gaúcho para liberar o acesso de cartórios ao banco de dados da Secretaria da Segurança Pública, o Consultas Integradas, visando evitar fraudes e falsificações. Essa base contém registros das emissões de carteira de identidade e de habilitação, de licenciamento de veículos e de nomes de apenados, entre outros dados. 

 

– É comum pessoas se apresentarem em cartório com documento falso, tentando reconhecer firma, em especial na venda de carro. Se o tabelião tiver esse acesso, é possível barrar o registro com mais agilidade e até a prisão do falsário – diz Fonseca 

Entenda as diferenças entre os documentos

Contrato particular 

O contrato particular de compra e venda de imóvel só é válido para transferência de propriedade em um cartório de registro de imóveis se o valor do bem for de até 30 salários mínimos (cerca de R$ 30 mil). Para efetuar o registro, tem de ter reconhecimento de firma por autenticidade, ou seja, as partes precisam ir pessoalmente para assinar o documento perante um tabelião. 

 

 Escritura pública 

Se o negócio supera supera 30 salários mínimos, vendedor e comprador precisam comparecer a um tabelionato para lavrar escritura pública. Ali, as partes serão identificadas e assinam o documento diante de um tabelião. Para formalizar a troca de dono, é preciso levar a escritura até um cartório de registro de imóveis. 

 

 Antes de fechar negócio 

Deve-se verificar a situação do imóvel, solicitando cópia atualizada da matrícula no registro de imóveis. O documento informa o nome do proprietário e se há restrições como penhora ou hipoteca. Também é importante buscar certidões negativas de débitos, incluindo trabalhistas, e comprovante de quitação de dívidas com tributos, luz, água e Imposto sobre Propriedade Territorial e Urbano (IPTU), entre outros. 

 

Consulta a selos 

Em caso de dúvida em relação a veracidade do reconhecimento de firma, o TJ disponibiliza consulta ao selo de autenticação colado nos documentos no endereço  www.tjrs.jus.br/site/servicos/selo_de_fiscalizacao_notarial_e_registral.

  • Ao digitar os 18 caracteres do selo é possível saber o cartório emissor e o endereço, o número da nota fiscal, a data e valor da taxa cobrada e ainda o tipo de serviço prestado.

  • Desde 2018, a consulta também pode ser feita por meio do QR Code impresso no selo. A corregedoria avalia a possibilidade de incluir na pesquisa o nome da pessoa que pediu o serviço.

Fontes: juíza-corregedora do TJ Vanise Röhrig Monte e a advogada Karin Regina Rick Rosa, assessora jurídica do Colégio Notarial do Brasil

 

Fonte: Zero Hora

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